Permuta. O que é e como se processa?

21-05-2020

Permuta de imóveis

A permuta é nada mais que uma troca de casas. É uma feliz coincidência que representa quase encontrar uma agulha no palheiro. É conseguir fazer o match perfeito (ou seja, a correspondência exata das necessidades de ambas as partes). Encontrar dois compradores que se apaixonem precisamente pela casa um do outro.

Não é fácil, mas quando acontece, faz poupar dinheiro e tempo. Ninguém tem que se preocupar em vender primeiro a casa para depois poder comprar. Outra vantagem consiste nos benefícios fiscais. No que diz respeito ao IMT, se o valor de ambos os imóveis for igual, os proprietários ficam livres deste encargo. O comprador só terá de pagar o IMT na compra da nova habitação se aos imóveis trocados forem atribuídos valores diferentes ou se houver diferença entre os valores patrimoniais. Neste caso, só pagará o IMT quem, por entregar um imóvel de menor valor, tiver de pagar uma parte do preço em dinheiro. Em suma, quem compra a mais cara paga apenas sobre a diferença de preços e ambos poupam ainda os custos de uma escritura.

Para efeitos fiscais, cada casa tem um VPT (Valor Patrimonial Tributário) que deve ser tido em conta. Se a diferença entre VPT's for superior a 55.000€, então o IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas) poderá ser aplicado sobre diferença entre esses VPT's. Ora, se ambas os imóveis forem para habitação própria permanente, o IMT seguirá a regra da isenção se essa diferença for abaixo de 92.407€ (ver: https://www.pwc.pt/pt/guia-fiscal-2012/imt.jhtml).

Se ambas as casas estiverem pagas, a troca pode ser feita de forma imediata. Já se houver crédito à habitação a decorrer, o caso muda de figura, pois é provável que o banco tente aumentar o spread se for necessário liquidar o empréstimo anterior e financiar um novo.

Quais os passos a dar?

Em primeiro lugar, realiza-se um contrato promessa para permuta, no qual estão indicados os valores de ambos os imóveis. Estes valores servirão de base para calcular o valor da escritura, na qual constará a indicação da forma através da qual se liquidará a diferença de preço entre as duas habitações (se existir).

De seguida, cada um dos proprietários tem de entrar em contacto com o seu banco para se proceder à transferência do imóvel hipotecado e realizarem-se registos provisórios das novas hipotecas.

Chegando à altura da escritura, cada um dos bancos entregará um distrate de cada uma das casas por forma a fazer a hipoteca.

O que é um distrate?

O distrate de hipoteca ocorre quando uma dívida de crédito à habitação é totalmente liquidada e o banco, consequentemente, emite um documento no qual declara que tanto a hipoteca como o empréstimo à habitação se extinguem.

O passo final é, então, o da realização da escritura na presença de todas as partes envolvidas (proprietários e respetivos bancos).

Um exemplo:

A Catarina tem um apartamento T2 no rés-do-chão (com o valor de mercado de 100.000€) e precisa de uma casa maior porque está grávida. O Sr. António tem um apartamento T3 (com o valor de mercado de 200.000€) que além de grande fica num andar sem elevador o que lhe dificulta a mobilidade.

Por coincidência, ambas as famílias descobrem o apartamento que procuram. A Catarina quer o T3 do Sr. António e o Sr. António quer o T2 da Catarina. A Catarina aceita pagar os 100.000€ de diferença.

Uma das vantagens é que em vez de 2 escrituras de compra e venda, nesta transação pode haver apenas uma escritura de permuta. Poupa-se o custo de uma escritura. Mas a principal vantagem é a poupança fiscal! Existe um imposto que se paga quando se compra um imóvel - esse imposto chama-se Imposto Municipal sobre Transações Onerosas, mais conhecido como IMT. Embora hajam exceções e variantes, no exemplo da compra de um apartamento de 200.000€ para habitação própria permanente, o valor de IMT seria de 4.912,81€.

No caso de uma permuta, a vantagem fiscal seria a seguinte:
- o Sr. António, que ficava com a casa mais barata, não paga IMT;
- a Catarina, que fica com a casa mais cara, paga IMT calculado apenas com base na diferença de valores.
Neste caso, a diferença é 100.000€. Para 100.000€, o IMT, segundo o simulador do Millennium, é apenas 151,86€.

Quem paga a comissão à agência?

A legislação atual ( ao contrário da antiga legislação, ou seja, o DL211/04 artigo 18º alínea 6) não prevê nem permite que um mediador possa receber numa única transação das duas partes, vendedor e comprador, no caso da permuta, deverá o mediador realizar dois Contratos de Mediação Imobiliária devidamente assinados com ambos os clientes vendedores, e além disso, deverá informá-los obtendo o consentimento de ambos para recebimento das duas partes, isto porque no fundo, são ambos clientes vendedores e por isso, o serviço e principalmente a transação é de facto efetuada.

Caso não tenha Contrato de Mediação Imobiliária previamente assinado com uma das partes e se se realizar uma operação de permuta, deverá apenas receber os honorários do seu cliente efetivo, ou seja, com quem assinou contrato anteriormente.