Dia da mãe: conselhos de uma mãe consultora imobiliária

Hoje vou falar de regimes de casamento e de heranças. Nunca tinha pensado muito bem nas implicações desta decisão até trabalhar no setor imobiliário e ter assistido a verdadeiras guerras ou situações insólitas como para conseguir vender uma casa herança de uma senhora já de idade também ter de descobrir o ex marido perdido num país que ninguém sabe porque a mãe dessa senhora quando morreu eles ainda eram casados e como tal o ex marido ainda era herdeiro da casa da ex sogra. 

Bom, amor à parte, nada melhor, acreditem, do casar no regime de separação de bens. Não belisca o sentimento e poupa muitos dissabores um dia mais tarde. 

Vou falar de 4 assuntos:
1) O que significam os 3 regimes de casamento
2) Vou vender a minha casa. O meu cônjuge tem de assinar?
3) Como os regimes de casamento afetam o crédito
4) Heranças 

1) Os 3 regimes de casamento

Comunhão de bens adquiridos
Se não houver qualquer convenção antenupcial, será este o regime adotado. Nesta modalidade, todos os bens que os noivos adquirem após o casamento são propriedade dos dois, sendo que os anteriores pertencem a cada um. As prendas de casamento que receberem serão uma propriedade dos dois. No entanto, o que cada cônjuge adquirir - por ser produto do trabalho de cada um - ou adquiridos a título gratuito após o casamento, como é o caso das heranças ou das doações, continuam a ser sua pertença exclusiva.

Separação de bens
Segundo este regime, não existe nenhuma comunhão de bens, tenham estes sido adquiridos antes ou depois do matrimónio. Deste modo, cada um dos cônjuges tem poder absoluto sobre os seus bens, independentemente do casamento.  Neste caso os dois são proprietários dos bens, não como casal mas como quaisquer outras duas pessoas não casadas, o que se denomina por co-propriedade.
Este regime é obrigatório em casamentos nos quais, pelo menos um dos noivos tem uma idade igual ou superior a 60 anos.

Comunhão geral de bens
Nesta modalidade de regime de bens no casamento, todos os que existirem quer antes, quer depois do casamento são comuns. Também são de ambos quaisquer bens que advenham a título gratuito, tais como heranças ou doações a qualquer um dos cônjuges. No caso de os noivos terem filhos de outras relações, não podem optar por este regime. Sempre que os noivos quiserem optar por um regime que não seja a comunhão de bens adquiridos terão de realizar uma escritura de convenção antenupcial, que é lavrada num cartório notarial e entregá-la (uma cópia) no registo civil onde decorrer o casamento.

2) Vou vender a minha casa. O meu cônjuge tem de assinar? 

Se o regime optado for o da comunhão geral de bens, todos os bens imóveis que eram de cada um passam a ser dos dois, bem como todos os adquiridos durante o casamento. Já no regime da comunhão de adquiridos, só os bens comprados durante o casamento é que são dos dois (com algumas exceções). Com o regime da separação total de bens, os patrimónios são sempre totalmente independentes antes, durante e após o casamento. Ou seja, quando os bens são comuns, é necessário sempre o consentimento de ambos para a alienação de imóveis. Quando são bens próprios, a regra é de que bastará a assinatura do próprio.

Contudo, há uma exceção consagrada pela lei muito importante - a da casa de morada de família. Independentemente do regime de bens, caso o imóvel a alienar ou a onerar seja a casa de morada de família, mesmo que bem próprio, será sempre necessário o consentimento do cônjuge.
O consentimento deve ser dado expressamente, através da assinatura de uma declaração autenticada de aceitação ou da participação de ambos os cônjuges como outorgantes. Caso seja realizado um negócio de compra e venda sem respeito pelo consentimento do cônjuge, o mesmo poderá impugnar a venda, nos termos legais.
Quanto às promessas, é válido o contrato de promessa de compra e venda celebrado apenas por um dos cônjuges. Contudo, não obter o consentimento do outro (seja presencial ou através de documento escrito) aquando da celebração da escritura pública de compra e venda é considerado incumprimento do contrato, fazendo nascer na esfera jurídica do promitente comprador o direito à resolução do contrato com a consequente devolução de sinal em dobro. Ocorrendo, neste âmbito, uma venda de bem imóvel, sem que tenha sido prestado o consentimento de ambos os cônjuges, o cônjuge que não consentiu poderá requerer a anulação do contrato no prazo de seis meses a contar da data em que dele tomou conhecimento, mas nunca passados mais de três anos desde a sua celebração.

3) Como os regimes de casamento afetam o crédito 

Se o regime escolhido for a comunhão geral de bens, não há grandes dúvidas: ao pedirem um empréstimo ao banco, ambos os membros do casal tornam-se titulares e, consequentemente, devedores do crédito.  Caso seja a comunhão de adquiridos, a situação não difere muito: ambos os cônjuges têm de ser proponentes do empréstimo e, por consequência, proprietários do imóvel. Já se o casal tiver contraído matrimónio com separação de bens, então, se forem comprar casa podem decidir, de livre e espontânea vontade, se o crédito habitação será pedido por apenas um dos membros ou se ambos se tornam titulares e partilham o património.

Impacto do divórcio no crédito à habitação

Os efeitos de uma separação também variam conforme os regimes de casamento. Quando se inicia um processo de divórcio é necessário proceder à partilha dos bens. Se o casal que se vai separar contraiu o crédito para a compra de casa em conjunto, então, terá de se optar por uma de duas soluções:

• Um dos cônjuges dispõe-se a ficar com a casa e a pagar sozinho o crédito à habitação;
• Procedem à venda da casa e partilham o dinheiro resultante.

Se escolherem a primeira opção, então a titularidade do empréstimo tem de ser alterada por forma a que quem não fica com a casa deixe de constar do contrato de crédito à habitação e de ter responsabilidade pela liquidação das prestações mensais. Porém, esta modificação dependerá da análise de risco a que o banco vai fazer e da consequente decisão sobre se essa pessoa tem ou não capacidade para suportar este encargo financeiro sozinha. Atenção que a alteração da titularidade do crédito pode provocar mudanças nas condições contratuais (a instituição financeira pode, por exemplo, aumentar o spread).

3) Heranças

O registo do Óbito
A primeira coisa a fazer após a morte de alguém é tratar do registo do óbito.No prazo de 48 horas, um familiar deve dirigir-se à Conservatória do Registo Civil com o certificado de óbito e um documento de identificação da pessoa falecida. Após o registo dar entrada na conservatória é emitida a certidão de óbito e a morte da pessoa torna-se oficial.

Habilitação de herdeiros
Depois é preciso fazer uma habilitação de herdeiros para identificar os herdeiros dos bens do falecido. Este documento, que é formalizado através de uma escritura pública, no cartório ou num balcão de heranças, é imprescindível para que os herdeiros provem que o são de facto. É também com a habilitação de herdeiros que é possível movimentar contas bancárias ou registar os imóveis ou bens móveis da pessoa falecida. Por norma, a habilitação de herdeiros é feita pelo cabeça de casal, ou seja, a pessoa responsável pela administração da herança até à sua partilha.

Quem pode herdar?
Se houver bens a herdar deverá ser feita a escolha do cabeça-de-casal, que segue a ordem:

1. o cônjuge herdeiro (esposa/o da pessoa que morreu)
2. o testamenteiro (a pessoa que o falecido encarregou de vigiar o cumprimento do testamento ou de o executar)
3. os familiares herdeiros mais próximos
4. os herdeiros por testamento.
5. Caso não existam familiares, herda o Estado. 
   

Quando há mais do que uma pessoa na mesma situação, é escolhido:

1. os que viviam com a/o falecida/o há pelo menos um ano à data da morte
2. o mais velho.

Só pode fazer a partilha no Balcão das Heranças se a herança incluir bens sujeitos a registo. Podem ser registados:

• bens imóveis (como casas e terrenos)
• automóveis, motas
• ações, quotas em participações em sociedades comercais.

Como fazer? Primeiro, deve reunir estas informações:

• a identificação do cabeça-de-casal (Cartão do Cidadão, Bilhete de Identidade, passaporte ou carta de condução)
• a identificação e NIF dos herdeiros
• a relação dos bens a partilhar e respetivos valores
• os termos do acordo de partilha.

Quanto custa

Habilitação, registo e partilha - 425 €
Habilitação - 150 €
Habilitação e registo - 375 €
Partilha e registo -375 €